San Diego

Desarrollador puede omitir la zonificación en Del Mar para construir 259 unidades sobre la playa

La batalla entre el desarrollador de viviendas y los funcionarios de la ciudad de Del Mar podría establecer el tono para otras siete ciudades locales

LO QUE DEBES SABER

  • California ha requerido que las localidades presenten planes de desarrollo para permitir nuevos proyectos de vivienda para familias de ingresos bajos y moderados
  • Ocho ciudades del condado de San Diego presentaron planes que no cumplen con las leyes estatales
  • Los desarrolladores de viviendas pueden obtener la aprobación estatal de sus proyectos cuando las ciudades no cumplen

SAN DIEGO- Si haz buscado un nuevo lugar para alquilar o comprar en algún momento de los últimos tres años, ya lo sabes: el condado de San Diego se encuentra en medio de una crisis de vivienda.

Los líderes de la ciudad y el condado han prometido durante mucho tiempo nuevas viviendas. Varios legisladores hicieron campaña para agilizar el proceso de aprobación de proyectos de vivienda infamemente largo y costoso para los desarrolladores. Pero no todo el mundo está de acuerdo exactamente en dónde se deben construir nuevas viviendas.

Los desarrolladores generalmente necesitan obtener la aprobación de los ayuntamientos locales y las comisiones de planificación antes de seguir adelante con los proyectos. Esos grupos pueden detener las propuestas en seco si el área de desarrollo no está dividida en zonas para propiedades residenciales o si el área no permite unidades de vivienda más densas como apartamentos.

Pero en este momento, los desarrolladores de viviendas están utilizando las leyes estatales para tratar de pasar por alto a las localidades para que se aprueben sus proyectos.

Desde 1969, la Ley del Elemento de Vivienda de California exige que las ciudades actualicen sus planes de vivienda cada ocho años. Eso incluye la rezonificación de terrenos existentes para hacer espacio para el desarrollo de nuevas viviendas, incluidas unidades que las familias de ingresos bajos y moderados pueden pagar.

Cuando las localidades no tienen un plan aprobado por el estado, no pueden negar nuevos proyectos de vivienda basados ​​en la zonificación.

TELEMUNDO 20 Investiga habló con Nathan Moeder, un consultor de desarrollo inmobiliario que también enseña estudios y planificación urbana en UC San Diego.

“La situación con la escasez de viviendas: se ha convertido más en una olla a presión y hay más presión sobre el estado y las ciudades para construir viviendas”, dijo Moeder. “El estado básicamente está tirando el martillo. Si no cumple, el estado simplemente lo aprobará”.

El estado básicamente está tirando el martillo

Nathan Moeder, consultor de desarrollo inmobiliario.

En este momento, según el estado, hay ocho ciudades en el condado de San Diego que no cumplen con la Ley del Elemento de Vivienda. Las ciudades de Del Mar, Coronado, Escondido, La Mesa, Lemon Grove, Oceanside, Poway y Solana Beach presentaron planes de vivienda al estado. Sin embargo, el estado dijo que esos planes no cumplen con las pautas para futuras viviendas. La mayoría de esas ciudades le dijeron a TELEMUNDO 20 que están trabajando con el estado para cumplir, pero hasta que lo hagan, no pueden bloquear nuevos proyectos de vivienda basándose únicamente en las leyes de zonificación de la ciudad.

“Están probando todas las reglas y todos los incentivos para que los desarrolladores construyan o para que sea más fácil para cualquiera construir porque básicamente nos hemos quedado sin terreno que se nos permita desarrollar”, dijo Moeder.

En Del Mar, un desarrollador dijo que está cerca de buscar la aprobación estatal para un proyecto llamado “Seaside Ridge” que instalaría más de 250 apartamentos en 6.9 acres de acantilados cerca de la playa de perros en Del Mar. Ochenta y cinco de esas unidades se reservarían para familias de ingresos extremadamente bajos a moderados, con salarios anuales que oscilan entre $38,000 y $128,000 para una familia de cuatro.

This illustration shows a project rendering for the Seaside Ridge Development proposed for Del Mar.
Seaside Ridge
Esta ilustración muestra una representación del proyecto para el Desarrollo Seaside Ridge propuesto para Del Mar.

Kevin Sabellico es un gran partidario del desarrollo de unidades de vivienda asequibles en uno de los lugares más caros para vivir en la nación.

“Queremos vivienda”, dijo Sabelico. “Lo queremos en todas partes. Mucha gente quiere vivienda, pero no cerca de ellos. Lo queremos cerca de nosotros”.

Sabelico está con el grupo YIMBY Demócratas. Yimby significa “Sí en mi patio trasero”. El grupo promueve viviendas asequibles en lugares cercanos a donde trabaja la gente y cerca del transporte público. Sabelico creció en Carlsbad y dijo que el mercado inmobiliario actual hace que sea casi imposible para él vivir allí.

“Quiero poder pagar una casa aquí algún día, y tenemos que construir suficientes viviendas para que personas como yo puedan hacer eso”, dijo Sabellico.

Pero no a todos les gustaría ver surgir desarrollos como “Seaside Ridge” en nuestras comunidades costeras. Eso incluye a Peter Stern, un abogado jubilado que luchó contra varios desarrollos recientes, incluida una medida electoral de Encinitas que habría agregado viviendas más altas y densas.

“No creo que ningún desarrollador deba poder eludir las reglas de zonificación de las leyes de zonificación de los municipios locales”, dijo Stern. “Creo que está bastante fuera de lugar pensar que se pueden reconstruir las comunidades costeras y convertirlas en centros urbanos”.

Stern dijo que debería depender de las personas de esas comunidades decidir qué es lo mejor para sus comunidades, no de los funcionarios estatales en Sacramento.

“Las leyes de zonificación y las reglas de zonificación se implementan para reflejar los intereses de la comunidad y mantener un carácter comunitario particular y no degradar una comunidad o vecindario, una vez que las personas han vivido allí con una expectativa particular”, dijo Stern. “Me preocupa la congestión del estacionamiento. Tiendas para personas, no solo para turistas. Quiero ver una comunidad rica que tenga una diversidad de personas, una diversidad de colores, una diversidad de actitudes que brinde riqueza”.

Pero Sabelico apoya la intervención estatal.

“El cambio es bueno”, dijo Sabelico. “La gente a menudo tiene miedo al cambio. Luego, cuando ven ese cambio, se alegran de que haya sucedido. En algún momento, en algún lugar, todos nos mudamos a donde vivimos ahora. No podemos simplemente cerrar la puerta detrás de nosotros y decir: '¡No más!'”.

Los californianos están viendo cómo se desarrollan batallas similares en todo el estado. Desarrolladores en Santa Mónica ganaron recientemente un caso similar para eludir el proceso de revisión local allí. Y apenas la semana pasada, el Fiscal General de California amenazó a la ciudad de Huntington Beach, que aprobó leyes locales para bloquear proyectos de vivienda bajo las leyes estatales. El fiscal general, Rob Bonta calificó esas acciones de ilegales.

La ciudad de Del Mar dijo que ha estado trabajando con el estado para modificar su plan de elementos de vivienda para que pueda cumplir. Los desarrolladores de “Seaside Ridge” enviaron a TELEMUNDO 20 esta declaración sobre sus esfuerzos para que se apruebe el proyecto:

DECLARACIÓN DEL DESARROLLADOR DE SEASIDE RIDGE

Desafortunadamente, la ciudad de Del Mar sigue sin cumplir con la Ley del Elemento de Vivienda de California. El tiempo no está del lado de Del Mar, y ahora más que nunca está claro que la ciudad debe tomar medidas críticas de inmediato para lograr el cumplimiento.

Según su carta del 13 de enero a la ciudad de Del Mar, el Departamento de Vivienda y Desarrollo Comunitario de California requiere que Del Mar cumpla con AB 1398, que requiere que las ciudades sin un elemento de vivienda que cumpla con los requisitos rezonifiquen los sitios de vivienda identificados antes de que puedan considerarse en cumplimiento. La ciudad de Del Mar no ha completado toda su rezonificación requerida.

“Seaside Ridge” contribuiría en gran medida a ayudar a la ciudad de Del Mar a cumplir con la Ley de elementos de vivienda de California al brindar oportunidades de vivienda para una variedad de grupos de ingresos. Nuestra propuesta cubriría casi el 80% de la necesidad inmediata de la ciudad de 54 unidades de bajos ingresos en el sexto ciclo de vivienda y más del 100% de la necesidad de la ciudad de ingresos moderados.

Esperamos que la ciudad vea a “Seaside Ridge” como la oportunidad que es y continúe avanzando en este valioso proyecto sin demora. “Seaside Ridge” es un proyecto real, una solución real que mueve a la ciudad hacia el cumplimiento de la ley estatal, y no alejándola de ella.

Si bien apoyamos el esfuerzo de la ciudad para crear viviendas en los terrenos en Del Mar, el marco de tiempo de la ciudad se extiende mucho más allá de lo que permiten las leyes del sexto ciclo del estado, y tampoco parece que la vivienda sea una prioridad del liderazgo de los recintos feriales a medida que se embarca en un largo -proceso de planificación maestra a largo plazo para aumentar los ingresos por entretenimiento y actividades relacionadas con la feria. Más aún, el déficit de viviendas de la ciudad no puede acomodarse solo en el recinto ferial, en caso de que finalmente se permita alguna vivienda allí.

“Seaside Ridge” brinda importantes beneficios de vivienda a Del Mar: brinda oportunidades reales para que nuevas familias de diferentes rangos de ingresos llamen hogar a Del Mar, ayuda a la ciudad a obtener un elemento de vivienda certificado legalmente requerido, asegura importantes subvenciones para la implementación del programa de vivienda y proporciona el tiempo necesario para continuar explorando la idea de ubicar viviendas en la propiedad del recinto ferial.

COMUNIDADO DE LA CIUDAD DE DEL MAR

El Ayuntamiento de Del Mar adoptó el Elemento de vivienda del sexto ciclo de la ciudad el 25 de marzo de 2021 (antes de la fecha límite legal de abril de 2021), que se presentó al Departamento de Vivienda y Desarrollo Comunitario del Estado (HCD, por sus siglas en inglés) poco después. Desde entonces, la ciudad ha continuado trabajando diligentemente con HCD para modificar el documento según sea necesario para lograr la certificación. Según los comentarios recientes de HCD, no estamos lejos de lograr ese objetivo.

Con respecto al desarrollo propuesto de “Seaside Ridge” en el área de North Bluff de Del Mar, la respuesta de la ciudad a su solicitud de desarrollo previo y otros documentos disponibles públicamente se pueden encontrar en el sitio web de la ciudad en: Solicitud de desarrollo preliminar de Seaside Ridge (PDA22-001) | Del Mar, CA - Sitio web oficial. Aparte de la respuesta de la ciudad a la solicitud de desarrollo previo del desarrollador, la ciudad no tiene más comentarios sobre el desarrollo propuesto en este momento.


TELEMUNDO 20 Investiga también contactó a otras siete ciudades que actualmente no cumplen con la ley del Elemento de Vivienda de California. Puedes leer sus declaraciones a continuación.

CORONADO

La ciudad está trabajando activamente en la revisión de su borrador de Actualización del Elemento de Vivienda para acomodar la Asignación Regional de Necesidades de Vivienda de 912 unidades de la Ciudad. Más recientemente, el personal de la ciudad se ha centrado en reforzar su equipo técnico y contratar consultores para determinar cómo Coronado puede superar sus muchas restricciones geográficas y reglamentarias únicas necesarias para completar una Actualización del Elemento de Vivienda compatible. El personal de la ciudad también se ha comprometido activamente con el HCD para recibir asistencia técnica y colaborar en un marco de tiempo y un proceso realistas para finalizar actualizaciones adicionales del Elemento de Vivienda de la ciudad.

ESCONDIDO

La ciudad de Escondido, como muchas otras jurisdicciones en todo el estado de California y en el condado de San Diego, actualmente no cuenta con un elemento de vivienda que cumpla con los requisitos. Sin embargo, esto no se debe a la falta de esfuerzo o intención de cumplir con la ley estatal de elementos de vivienda, sino más bien al desafío continuo de cumplir con la nueva legislación de elementos de vivienda promulgada en los últimos años que es nueva en el sexto ciclo. Actualmente, la ciudad tiene programado presentar su Elemento de Vivienda a la comisión de planificación el 28 de febrero y al concejo municipal el 22 de marzo.

El propósito subyacente de cualquier elemento de vivienda es realizar una evaluación sistemática de las necesidades de vivienda y aquellas limitaciones que influyen en la producción de vivienda, que culmine en una estrategia de vivienda detallada con objetivos, políticas y programas específicos sobre cómo la jurisdicción planea satisfacer las necesidades de vivienda presentes y futuras. necesidades. Para el período del sexto ciclo, la Asociación de Gobiernos de San Diego (SANDAG) adoptó la Evaluación Regional de Necesidades de Vivienda (RHNA) y asignó a la ciudad de Escondido 9,607 nuevas unidades para el período del 15 de abril de 2021 al 15 de abril de 2029, la tercera más alta asignación en la región SANDAG. El Elemento de Vivienda de la ciudad de Escondido debe responder a este objetivo a través de sus políticas de planificación y reglamentos de uso de la tierra.

La ciudad de Escondido inició su actualización del Elemento de Vivienda en 2020 justo cuando el estado de California declaraba el estado de emergencia por la pandemia de COVID-19. A pesar de esto, la ciudad lanzó un programa integral de participación pública, que incluye tanto el Elemento de vivienda como dos planes y estudios simultáneos y relacionados: el Plan específico de East Valley y un estudio económico que evalúa la viabilidad de diferentes tipos de productos residenciales y densidades en la ciudad. El Plan Específico del Este del Valle es una parte vital del Elemento de Vivienda en el sentido de que planifica y anticipa el desarrollo y la reurbanización en las inmediaciones del antiguo campus del hospital del centro, un área que se espera que acomode aproximadamente 6,000 unidades nuevas que antes no estaban asignados en el plan general de la ciudad.

Los borradores iniciales del Elemento de Vivienda y el Plan Específico del Este del Valle se publicaron para revisión pública en marzo de 2021. La ciudad recibió comentarios del Departamento de Vivienda y Desarrollo Comunitario (HCD) en mayo de 2021 y procedió a presentar el Elemento de Vivienda a la planificación. comisión y el consejo de la ciudad para su aprobación en julio y agosto de 2021. El día antes de la aprobación del consejo de la ciudad, la ciudad recibió más comentarios de HCD que describen los elementos pendientes que la ciudad debe abordar para lograr la certificación.

La ciudad trabajó a través de los procesos de revisión pública y HCD requeridos entre mayo y octubre de 2022 antes de recibir una carta de revisión de HCD fechada el 8 de diciembre de 2022, indicando: “[l]as revisiones preliminares al elemento cumplen con los requisitos legales descritos en Revisión de HCD del 2 de agosto de 2022”. Sin embargo, es posible que el Elemento de Vivienda de la ciudad no cumpla plenamente hasta que la ciudad haya adoptado el Plan Específico de East Valley como resultado de AB 1398, que se aprobó a fines de 2021 y entró en vigencia el 1 de enero de 2022, requiere jurisdicciones completar sus esfuerzos de rezonificación para obtener el cumplimiento de HCD. Dado que el elemento de vivienda de la ciudad no estaba certificado en el momento en que AB 1398 entró en vigencia, la ciudad debe cumplir con los requisitos de rezonificación antes de que el HCD pueda certificar el elemento de vivienda de la ciudad.

El elemento de vivienda que incorpora todos los cambios requeridos por HCD está programado para ser presentado a la comisión de planificación el 28 de febrero y se presentará al concejo municipal para su adopción el 22 de marzo; el Plan Específico del Este del Valle se presentará en futuras reuniones. También se debe tener en cuenta que la ciudad continúa procesando y aprobando solicitudes para proyectos de vivienda mientras se finaliza el Elemento de Vivienda, con el objetivo de proporcionar viviendas que satisfagan las necesidades de todos los miembros de nuestra comunidad.

LA MESA

La ciudad de La Mesa no respondió a las repetidas solicitudes de declaraciones de TELEMUNDO 20.

LEMON GROVE

La ciudad de Lemon Grove no respondió a las repetidas solicitudes de declaraciones de TELEMUNDO 20.

OCEANSIDE

El Elemento de Vivienda 2021-29 de la ciudad de Oceanside fue adoptado por el concejo municipal el 16 de junio de 2021, dentro de los 120 días del 15 de abril de 2021, fecha límite legal para adoptar un Elemento de Vivienda. Desde la adopción en 2021, la ciudad ha seguido trabajando con el Departamento de Vivienda y Desarrollo Comunitario (HCD) para abordar los elementos de cumplimiento del Elemento de Vivienda restantes necesarios para recibir una determinación de cumplimiento (“certificación”) del HCD. Un elemento de vivienda revisado se volvió a enviar a HCD para su tercera revisión de cumplimiento el 6 de diciembre de 2022. HCD proporcionó una carta de cumplimiento el 3 de febrero de 2023, que indica que el elemento de vivienda necesita revisiones adicionales para cumplir con los requisitos legales de la ley estatal de vivienda. El personal anticipa que todos los comentarios pendientes se abordarán en los próximos meses.

Un asunto adicional que afecta la certificación HCD es la rezonificación de los sitios para abordar el déficit de RHNA. Como se documenta en el Elemento de vivienda, la ciudad no tiene suficiente capacidad de vivienda según el plan general actual y debe dar cuenta del “déficit” de 1,086 unidades, incluidas 960 unidades de bajos ingresos, mediante la redesignación/rezonificación de sitios candidatos identificados en el inventario de sitios de vivienda. La ciudad tiene la intención de abordar este déficit modificando la ordenanza de zonificación para aumentar la densidad permitida a un mínimo de 35 unidades de vivienda por acre para proyectos de uso mixto en sitios zonificados comerciales dentro de los límites del borrador del Plan Específico de Corredores Inteligentes y Sostenibles de la ciudad. Las enmiendas al texto de zonificación están programadas para ser consideradas por el concejo municipal el 8 de marzo de 2023.

POWAY

La Actualización del Elemento de Vivienda de la Ciudad de Poway (del 30 de junio de 2020 al 15 de abril de 2029) fue adoptada por el Concejo Municipal de Poway hace 18 meses (3 de agosto de 2021) y enviada al Departamento de Vivienda y Desarrollo Comunitario del estado de California ( HCD) para la certificación. Hemos estado en comunicación regular con el HCD desde que presentamos el borrador y abordamos activamente los comentarios realizados durante el proceso de revisión. Nuestra posición es que cumplimos plenamente con la ley estatal y hemos hecho todo lo necesario para adoptar oportunamente un elemento de vivienda actualizado.

SOLANA BEACH

La ciudad de Solana Beach ha estado trabajando muy de cerca y en colaboración con HCD desde la aprobación por parte de nuestro concejo municipal y la presentación al HCD de nuestro elemento de vivienda del sexto ciclo. El siguiente es un resumen de ese esfuerzo:

El concejo municipal adoptó el Elemento de Vivienda de Solana Beach el 14 de abril de 2021, que la ciudad determinó que cumple sustancialmente con los requisitos de la Ley del Elemento de Vivienda.

  • A pesar de los hallazgos de la ciudad, HCD aún no ha certificado el Elemento de Vivienda de la ciudad. La ciudad se ha comprometido a trabajar con HCD para obtener la aprobación de la agencia.
  • Después de varios meses de trabajo colaborativo con el personal de HCD, la ciudad presentó una versión actualizada de su elemento de vivienda a HCD el 7 de diciembre de 2022.
  • El 23 de enero de 2023, el personal de HCD brindó comentarios adicionales identificando análisis y programas adicionales que le gustaría que la ciudad incluyera.
  • Durante el mes pasado, el personal de la ciudad se reunió semanalmente con los representantes de HCD para revisar el borrador de trabajo del Elemento de vivienda de la ciudad a medida que la ciudad realiza cambios en respuesta a los últimos comentarios de HCD.
  • El HCD y la ciudad acordaron finalizar el borrador del Elemento de Vivienda para volver a presentarlo al HCD antes del 1 de marzo de 2023. Luego de la conclusión del período de revisión formal del HCD, la ciudad tomará medidas para finalizar y adoptar su Elemento de Vivienda actualizado.
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